Vendere casa in Italia

Prima dell'annuncio: mettere a posto le carte

Si vende quello che i documenti dicono che possiedi. Se la casa com'è non coincide con la casa com'è registrata, la vendita si blocca al rogito — o peggio, si fa e poi si contesta.

• Atto di provenienza. Il rogito con cui l'hai comprata, o la dichiarazione di successione se l'hai ereditata.
• Visura e planimetria catastale. La planimetria deve corrispondere allo stato reale: un muro spostato, una veranda chiusa, un bagno in più non dichiarati vanno sanati prima.
• Titolo edilizio. Permesso di costruire o licenza, con eventuali pratiche di sanatoria. È il punto più delicato: se nell'atto non si possono indicare gli estremi del titolo, la vendita è nulla, non annullabile.
• APE, l'attestato di prestazione energetica. Lo fa fare il venditore, va citato già nell'annuncio e allegato in originale al rogito. Senza, l'atto resta valido ma scatta una sanzione amministrativa che parte da qualche migliaio di euro.
• Certificazioni degli impianti, se esistono.
• Dichiarazione dell'amministratore di condominio che attesti che le spese sono pagate e segnali i lavori deliberati. L'acquirente la chiede quasi sempre, perché sulle spese arretrate risponde anche lui.
• Documentazione del mutuo, se c'è ancora un'ipoteca da cancellare.

I passaggi, dal lato di chi vende

1. La proposta d'acquisto. Arriva scritta, di solito sul modulo dell'agenzia, ed è irrevocabile per un periodo. Nel momento in cui l'accetti e lo comunichi, il contratto è concluso: non è una trattativa aperta, è un vincolo. Leggila tutta prima di firmare l'accettazione.

2. Il preliminare (compromesso). Fissa prezzo, tempi e stato dell'immobile, e di norma prevede una caparra confirmatoria: se ti tiri indietro tu, la restituisci al doppio. Va registrato entro 30 giorni.

3. Il rogito. Davanti al notaio scelto dall'acquirente. Tu consegni i documenti, ricevi il saldo con assegni circolari o bonifici tracciabili, e firmi. Da quel momento la casa non è più tua.

La provvigione si deve anche se poi salta tutto

Nella maggior parte dei moduli d'agenzia la provvigione matura all'accettazione della proposta, non al rogito. Se l'affare cade dopo, per una ragione non imputabile all'agenzia, la provvigione resta dovuta.

Si paga sia dal venditore sia dall'acquirente, in genere fra il 2% e il 4% più IVA ciascuno, ed è negoziabile: va discussa quando firmi l'incarico, non dopo.

La plusvalenza: quando lo Stato prende una fetta

Se vendi a più di quanto hai pagato, la differenza è una plusvalenza. È tassata solo in alcuni casi.

Si paga quando vendi entro cinque anni dall'acquisto. L'aliquota è il 26% come imposta sostitutiva, che puoi chiedere al notaio di applicare direttamente nell'atto; in alternativa la plusvalenza entra nella dichiarazione dei redditi e si tassa con l'IRPEF ordinaria.

Non si paga, anche entro i cinque anni, se:

• l'immobile è stato la tua abitazione principale per la maggior parte del tempo in cui l'hai posseduto;
• l'hai ricevuto per successione.

Il calcolo è: prezzo di vendita meno costo d'acquisto, meno le spese incrementative documentate — ristrutturazioni, non la manutenzione ordinaria. Conserva le fatture: sono quelle che abbassano l'imponibile.

Se hai usato il Superbonus

Regola più severa, introdotta dalla legge di bilancio 2024 per gli atti dal 1° gennaio 2024: sugli immobili interessati dal Superbonus la plusvalenza è tassabile entro dieci anni dalla fine dei lavori, sempre al 26%. Resta ferma l'esclusione per l'abitazione principale e per gli immobili ereditati.

Quanto delle spese agevolate si possa portare in deduzione cambia a seconda di quanto tempo è passato dai lavori, e su questo punto le fonti non sono allineate. È esattamente il caso in cui chiedere al notaio o a un commercialista prima di fissare il prezzo, non dopo.

La trappola della prima casa

Se hai comprato con l'agevolazione prima casa e rivendi entro cinque anni dall'acquisto, l'agevolazione decade: dovrai restituire la differenza d'imposta, più una sanzione e gli interessi.

La si evita in un modo: ricomprare un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla vendita. È una scadenza stretta, e va pianificata prima di mettere l'annuncio, non dopo aver incassato.

Se non sei più residente in Italia

Puoi vendere senza essere residente. Servono comunque il codice fiscale e, in pratica, un conto su cui ricevere il saldo; se non puoi essere presente al rogito, serve una procura notarile, che dall'estero va fatta davanti al consolato italiano oppure davanti a un notaio locale con apostille e traduzione giurata.

Dove si tassa l'eventuale plusvalenza dipende anche dalla convenzione contro le doppie imposizioni fra l'Italia e il paese in cui risiedi: per gli immobili la regola generale è che si tassano dove si trovano, ma il tuo paese di residenza potrebbe comunque volerne tenere conto. Falla verificare prima.

Errori frequenti

• Mettere l'annuncio senza APE. È richiesto già nell'annuncio, non al rogito.
• Accettare la proposta pensando che sia ancora trattabile. L'accettazione chiude il contratto.
• Scoprire la difformità catastale sotto l'atto. Si verifica all'inizio, con un tecnico.
• Rivendere la prima casa al quarto anno senza aver programmato il riacquisto. È il modo più comune di perdere l'agevolazione.
• Buttare le fatture delle ristrutturazioni. Sono l'unica cosa che riduce la plusvalenza tassabile.