Il contratto d'affitto

I quattro contratti che ti verranno proposti

Tipo	Durata	Canone	Quando ha senso
Libero (4+4)	4 anni + 4 di rinnovo automatico	Libero, deciso dalle parti	Il caso normale, se ti fermi
Concordato (3+2)	3 anni + 2 di rinnovo	Entro i limiti dell'accordo territoriale del comune	Costa meno al proprietario in tasse, spesso meno anche a te
Transitorio	Da 1 a 18 mesi	Spesso concordato	Solo con una esigenza temporanea documentata
Studenti universitari	Da 6 mesi a 3 anni	Concordato	Se sei iscritto a un ateneo fuori dal comune di residenza

La registrazione è tutto

Perché conta più della firma

Un contratto di locazione di durata superiore a trenta giorni deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. L'obbligo è del proprietario, ma:

• senza registrazione non puoi chiedere la residenza, e senza residenza non hai medico di base, scuola facile, carta d'identità;
• il contratto non registrato è nullo;
• se il proprietario non registra, puoi farlo tu: la registrazione da parte dell'inquilino è ammessa e sana il contratto.

Il vantaggio nascosto dell'inquilino

Se il canone realmente pagato è più alto di quello dichiarato, o se il contratto non è stato registrato affatto, l'inquilino può rivolgersi al giudice per far ricondurre il canone al minimo previsto dagli accordi territoriali, e chiedere la restituzione di quanto pagato in più. È una tutela forte, ed è la ragione per cui l'affitto "in nero" conviene molto meno al proprietario di quanto sembri.

Chiedi sempre la copia del contratto registrato con gli estremi di registrazione, e conservala.

Cedolare secca

È un regime opzionale con cui il proprietario paga sull'affitto un'imposta sostitutiva a aliquota fissa invece di sommarlo agli altri redditi: 21% per i contratti a canone libero, 10% per il canone concordato, 26% per gli affitti brevi dal secondo immobile in poi. Riguarda lui, ma tocca anche te per due motivi:

1. Con la cedolare secca non si paga l'imposta di registro, che altrimenti vale il 2% del canone annuo ed è divisa a metà tra le parti.
2. Il proprietario che sceglie la cedolare rinuncia agli aggiornamenti ISTAT: il canone resta fermo per tutta la durata.

La scelta va comunicata all'inquilino con raccomandata o PEC. Se ti arriva quella lettera, non è una richiesta: è la rinuncia del proprietario ad aumentarti l'affitto.

Deposito cauzionale e garanzie

• Non può superare tre mensilità del canone.
• Va restituito alla riconsegna, con gli interessi legali maturati.
• Il proprietario può trattenerlo solo per danni reali, non per l'usura normale.

Al posto del deposito si può concordare una fideiussione bancaria o assicurativa. È comune quando il conduttore è appena arrivato e non ha uno storico in Italia.

Chi paga cosa

La regola generale è: spese di gestione e piccola manutenzione all'inquilino, manutenzione straordinaria e sostituzioni al proprietario.

Voce	Di solito paga
Riscaldamento centralizzato, acqua, pulizia scale, ascensore (esercizio)	Inquilino
Amministratore di condominio, assicurazione fabbricato, ascensore (sostituzione)	Proprietario
Sostituzione della caldaia	Proprietario
Manutenzione ordinaria della caldaia e revisione fumi	Inquilino
IMU	Proprietario
TARI (rifiuti)	Inquilino, che deve dichiararla al comune

Le voci precise stanno nella tabella oneri accessori allegata al contratto: leggila, perché è lì che si nascondono le sorprese.

Uscire prima della scadenza

• Se il contratto prevede la facoltà di recesso dell'inquilino — quasi tutti la prevedono — basta il preavviso indicato nel contratto, di norma sei mesi, con raccomandata o PEC.
• Se non la prevede, si può recedere comunque per gravi motivi sopravvenuti e non prevedibili: un trasferimento di lavoro, una malattia, una perdita di reddito rilevante. Vanno indicati nella lettera.

Il preavviso decorre da quando il proprietario riceve la comunicazione, non da quando la scrivi: manda una raccomandata A/R o una PEC e conserva la ricevuta.

Alla prima scadenza

Alla fine dei primi quattro anni (o tre, nel concordato) il contratto si rinnova automaticamente, a meno che il proprietario non comunichi la disdetta almeno sei mesi prima e rientri in uno dei casi previsti dalla legge: gli serve per sé o per un familiare stretto, la vende, deve ristrutturarla in modo profondo, o tu non la stai usando.

Non è un potere libero: se il motivo indicato non si realizza, l'inquilino può chiedere il ripristino o il risarcimento.

Truffe e trappole ricorrenti

• "Sono all'estero, mandami la caparra e ti spedisco le chiavi." È la truffa classica sugli annunci. Non si versa nulla prima di aver visitato l'immobile e verificato chi è il proprietario.
• Chi ti mostra la casa non è il proprietario. Chiedi un documento e la visura catastale o l'atto: chiunque può aprire una porta.
• Il canone dichiarato più basso di quello pagato. È illegale ed espone te a nulla: la legge ti protegge, ma va fatta valere in tribunale.
• Provvigione dell'agenzia chiesta prima della firma. È dovuta quando l'affare è concluso, non per far vedere una casa.
• Contratto senza APE allegato. L'attestato di prestazione energetica è obbligatorio.

Errori frequenti

• Non farsi dare la copia registrata, e poi presentarsi in comune senza poter dimostrare il titolo.
• Non fare la voltura delle utenze: se restano intestate al proprietario paghi consumi che non controlli e non puoi cambiare fornitore.
• Non dichiarare la TARI: arriva dopo, con sanzione, per tutti gli anni non dichiarati.
• Dare la disdetta a voce. Non esiste: serve una comunicazione scritta con prova di ricezione.