Comprare casa in Italia

Chi può comprare

Un cittadino UE compra in Italia esattamente come un italiano: nessuna autorizzazione, nessun limite, nessuna quota.

Per un cittadino non UE vale la condizione di reciprocità: si può comprare se il paese d'origine consente agli italiani di fare lo stesso, oppure se si è titolari di un permesso di soggiorno di determinati tipi o di uno status equiparato. È una verifica che il notaio fa comunque prima del rogito.

Serve in ogni caso il codice fiscale, e praticamente sempre un conto corrente italiano, perché il pagamento al rogito avviene con assegni circolari o bonifici tracciati.

I tre passaggi

1. La proposta d'acquisto

È un'offerta scritta, di solito su modulo dell'agenzia, irrevocabile per un periodo indicato. Se il venditore la accetta e te lo comunica, il contratto è già concluso: non è un preventivo.

Alla proposta si allega un assegno a titolo di caparra, che l'agenzia trattiene e consegna al venditore solo dopo l'accettazione.

2. Il preliminare (compromesso)

È il contratto che impegna entrambe le parti a firmare il rogito entro una data. Contiene prezzo, tempi, stato dell'immobile, e quasi sempre la caparra confirmatoria: se rinunci tu la perdi, se rinuncia il venditore te la deve restituire raddoppiata.

Il preliminare va registrato entro 30 giorni. Se lo fai fare da un notaio si può anche trascrivere nei registri immobiliari: costa qualche centinaio di euro in più e ti protegge se, tra il preliminare e il rogito, il venditore vende a un altro o subisce un pignoramento. Su un immobile importante è denaro ben speso.

3. Il rogito

L'atto pubblico davanti al notaio, che legge il contratto, verifica l'identità delle parti, incassa e versa le imposte, e registra e trascrive l'atto. Da quel momento la casa è tua.

Il notaio è un pubblico ufficiale: non è il tuo avvocato, è terzo. Fa le verifiche di legge, ma se vuoi un consulente che difenda solo i tuoi interessi, quello è un altro professionista.

Quanto costa oltre al prezzo

Le imposte

Dipendono da chi vende e da che casa è per te.

Situazione	Imposta principale	Ipotecaria e catastale
Da privato, prima casa	Registro 2% sul valore catastale	50 € + 50 €
Da privato, seconda casa	Registro 9% sul valore catastale	50 € + 50 €
Da impresa, prima casa	IVA 4% sul prezzo	200 € ciascuna
Da impresa, seconda casa	IVA 10% (22% se di lusso)	200 € ciascuna

L'imposta di registro non può comunque essere inferiore a 1.000 €.

Gli altri costi

• Notaio: onorario più tasse e spese anticipate. Su un acquisto residenziale ordinario si va indicativamente da 1.500 a 3.000 € più IVA, di più con mutuo. I preventivi si chiedono e si confrontano: non è una tariffa fissa.
• Agenzia: intorno al 3% più IVA a carico di ciascuna parte, con minimi.
• Mutuo: imposta sostitutiva dello 0,25% dell'importo per la prima casa (2% negli altri casi), più perizia e istruttoria.
• Traduttore o interprete: se non capisci l'italiano, l'atto richiede un interprete e la traduzione. È un costo reale, va previsto.

L'agevolazione prima casa

Riduce sensibilmente le imposte, ma è un impegno, non uno sconto automatico. Le condizioni principali:

• l'immobile non deve essere di categoria di lusso (A/1, A/8, A/9);
• devi avere o trasferire la residenza nel comune entro 18 mesi dal rogito;
• non devi possedere un'altra abitazione nello stesso comune, né un'altra casa acquistata con la stessa agevolazione in Italia.

Le verifiche da non saltare

Il notaio ne fa molte, ma alcune conviene conoscerle perché incidono sul prezzo o sulla decisione.

• Ipoteche e pignoramenti: visura ipotecaria. Un'ipoteca esistente si cancella al rogito con il ricavato, ma va gestita.
• Conformità catastale e urbanistica: la casa deve corrispondere alla planimetria depositata e ai titoli edilizi. Le difformità si sanano prima, e le paga chi vende — se lo si scopre in tempo.
• APE: l'attestato di prestazione energetica è obbligatorio e va allegato.
• Impianti: chiedi le dichiarazioni di conformità di elettrico e gas.
• Debiti condominiali: chi compra risponde in solido delle spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente. Chiedi all'amministratore la liberatoria: è una richiesta normale e va fatta prima del rogito.
• Provenienza: se l'immobile arriva da una donazione, la vendita può essere più fragile. Va valutato con il notaio.

Dopo il rogito

• Volturare le utenze e dichiarare la TARI al comune.
• Trasferire la residenza, se hai chiesto la prima casa.
• Verificare l'IMU: non si paga sull'abitazione principale non di lusso, si paga su tutto il resto.
• Se l'immobile è locato o lo affitterai, valutare la cedolare secca.

Errori frequenti

• Firmare la proposta senza leggere la clausola sulla provvigione.
• Non registrare né trascrivere il preliminare su un acquisto rilevante o su una casa in costruzione.
• Chiedere la prima casa senza avere intenzione di trasferire la residenza.
• Non chiedere il prezzo-valore al notaio: si applica solo se lo richiedi nell'atto.
• Comprare senza mutuo deliberato, e poi trovarsi con la caparra a rischio perché la banca dice no.
• Ignorare i debiti condominiali: arrivano dopo, e sono tuoi.