Att sälja bostad i Italien

Före annonsen: ordna pappren

Du säljer det som handlingarna säger att du äger. Stämmer inte bostaden som den är med bostaden som den är registrerad, stannar affären vid köpebrevet — eller värre, den genomförs och bestrids sedan.

• Åtkomsthandling (atto di provenienza). Köpebrevet du själv köpte med, eller arvsdeklarationen om du ärvt.
• Fastighetsutdrag och planritning från fastighetsregistret. Planritningen ska motsvara verkligheten: en flyttad vägg, en inglasad balkong, ett extra badrum som inte deklarerats ska rättas först.
• Bygglovshandling. Bygglov eller tillstånd, med eventuella legaliseringsärenden. Det är den känsligaste punkten: kan handlingens uppgifter inte anges i köpebrevet är försäljningen ogiltig, inte bara angriplig.
• APE, energideklarationen. Säljaren beställer den, den ska anges redan i annonsen och bifogas köpebrevet i original. Utan den är handlingen giltig, men en sanktionsavgift utgår som börjar på några tusen euro.
• Intyg för installationer, om sådana finns.
• Intyg från föreningens förvaltare om att avgifterna är betalda och om beslutade arbeten. Köparen begär det nästan alltid, eftersom hen svarar för obetalda avgifter bakåt.
• Lånehandlingar, om det finns en inteckning kvar att ta bort.

Stegen, sett från säljarens sida

1. Budet. Det kommer skriftligt, oftast på mäklarens blankett, och är oåterkalleligt under en period. I samma stund som du accepterar och meddelar det, är avtalet slutet: det är ingen öppen förhandling, det är en bindning. Läs igenom allt innan du skriver under accepten.

2. Förhandsavtalet (compromesso). Fastställer pris, tider och bostadens skick, och innehåller normalt en caparra confirmatoria: hoppar du av ska du betala tillbaka den dubbelt. Det ska registreras inom 30 dagar.

3. Köpebrevet (rogito). Inför notarien som köparen valt. Du lämnar handlingarna, tar emot slutlikviden med bankcheckar eller spårbara överföringar och skriver under. Därefter är bostaden inte längre din.

Mäklararvodet ska betalas även om affären spricker

I de flesta mäklarblanketter förfaller arvodet när budet accepteras, inte vid köpebrevet. Faller affären senare av ett skäl som inte beror på mäklaren, ska arvodet ändå betalas.

Det betalas av både säljare och köpare, oftast mellan 2 % och 4 % plus moms vardera, och det är förhandlingsbart: det diskuteras när du skriver under uppdraget, inte efteråt.

Reavinsten: när staten tar en del

Säljer du dyrare än du köpte är mellanskillnaden en plusvalenza. Den beskattas bara i vissa fall.

Skatt utgår när du säljer inom fem år från köpet. Satsen är 26 % som definitiv källskatt, som du kan be notarien tillämpa direkt i handlingen; alternativt tas vinsten upp i deklarationen och beskattas med vanlig inkomstskatt.

Skatt utgår inte, även inom femårsperioden, om:

• bostaden varit din huvudsakliga bostad under större delen av innehavstiden;
• du fått den genom arv.

Beräkningen är: försäljningspris minus anskaffningskostnad, minus dokumenterade förbättringskostnader — renoveringar, inte löpande underhåll. Spara fakturorna: det är de som sänker underlaget.

Om du använt Superbonus

Strängare regel, införd genom 2024 års budgetlag för handlingar från den 1 januari 2024: på bostäder som omfattats av Superbonus är vinsten skattepliktig i tio år från det att arbetena avslutades, fortfarande med 26 %. Undantagen för huvudsaklig bostad och för ärvda bostäder gäller fortfarande.

Hur mycket av de subventionerade kostnaderna som får dras av varierar med hur lång tid som gått sedan arbetena, och på den punkten är källorna inte samstämmiga. Det är precis ett sådant fall där man frågar notarien eller en revisor innan priset sätts, inte efteråt.

Fällan med prima casa

Har du köpt med prima casa-lättnaden och säljer inom fem år från köpet faller lättnaden: du får betala tillbaka skillnaden i skatt, plus sanktionsavgift och ränta.

Det finns ett sätt att undvika det: köpa en annan bostad att folkbokföra dig i inom ett år från försäljningen. Det är en snäv frist, och den ska planeras innan annonsen går ut, inte efter att pengarna kommit in.

Om du inte längre bor i Italien

Du kan sälja utan att vara bosatt där. Du behöver ändå codice fiscale och i praktiken ett konto att ta emot slutlikviden på; kan du inte närvara vid köpebrevet krävs en fullmakt inför notarie, som från utlandet upprättas antingen på det italienska konsulatet eller inför en lokal notarie med apostille och auktoriserad översättning.

Var en eventuell vinst beskattas beror också på dubbelbeskattningsavtalet mellan Italien och ditt bosättningsland: för fastigheter är huvudregeln att de beskattas där de ligger, men ditt hemland kan ändå vilja räkna med den. Låt kontrollera det i förväg.

Vanliga misstag

• Att annonsera utan APE. Den krävs redan i annonsen, inte vid köpebrevet.
• Att acceptera budet i tron att det fortfarande går att förhandla. Accepten sluter avtalet.
• Att upptäcka avvikelsen mot fastighetsregistret under tillträdet. Det kontrolleras i början, med en tekniker.
• Att sälja sin prima casa på fjärde året utan att ha planerat återköpet. Det är det vanligaste sättet att förlora lättnaden.
• Att slänga renoveringsfakturorna. De är det enda som sänker den skattepliktiga vinsten.