Att köpa bostad i Italien

Vem får köpa

En EU-medborgare köper i Italien precis som en italienare: inget tillstånd, ingen begränsning, ingen kvot.

För en medborgare utanför EU gäller ömsesidighetsvillkoret: köp är möjligt om hemlandet låter italienare göra detsamma, eller om man har uppehållstillstånd av vissa slag eller likvärdig status. Notarien kontrollerar det ändå före köpebrevet.

I samtliga fall krävs codice fiscale, och i praktiken alltid ett italienskt bankkonto, eftersom betalningen vid köpebrevet sker med bankcheckar eller spårbara överföringar.

De tre stegen

1. Budet (proposta d'acquisto)

Ett skriftligt bud, oftast på mäklarens blankett, oåterkalleligt under en angiven period. Accepterar säljaren och meddelar dig, är avtalet redan slutet: det är ingen offert.

Till budet fogas en check som handpenning, som mäklaren håller och lämnar till säljaren först efter accepten.

2. Förhandsavtalet (compromesso)

Avtalet som binder båda parter att skriva köpebrev före ett visst datum. Det innehåller pris, tider, bostadens skick och nästan alltid en caparra confirmatoria: hoppar du av förlorar du den, hoppar säljaren av ska den betalas tillbaka dubbelt.

Förhandsavtalet ska registreras inom 30 dagar. Låter du en notarie göra det kan det också skrivas in i fastighetsregistret: det kostar några hundra euro extra och skyddar dig om säljaren mellan avtalen säljer till någon annan eller får utmätning. På ett dyrt objekt är det välanvända pengar.

3. Köpebrevet (rogito)

Den offentliga handlingen inför notarien, som läser upp avtalet, kontrollerar parternas identitet, tar in och betalar skatterna samt registrerar och skriver in handlingen. Därefter är bostaden din.

Notarien är en offentlig funktionär: inte din jurist, utan opartisk. Hen gör de lagstadgade kontrollerna, men vill du ha någon som enbart företräder dina intressen är det en annan yrkesperson.

Vad det kostar utöver priset

Skatterna

Beror på vem som säljer och på vad bostaden är för dig.

Situation	Huvudskatt	Inteckning och fastighetsregister
Från privatperson, prima casa	Registreringsskatt 2 % på taxeringsvärdet	50 € + 50 €
Från privatperson, andrabostad	Registreringsskatt 9 % på taxeringsvärdet	50 € + 50 €
Från byggföretag, prima casa	Moms 4 % på priset	200 € vardera
Från byggföretag, andrabostad	Moms 10 % (22 % för lyx)	200 € vardera

Registreringsskatten kan aldrig understiga 1 000 €.

Övriga kostnader

• Notarie: arvode plus skatter och utlägg. Vid ett vanligt bostadsköp ligger det ungefär på 1 500–3 000 € plus moms, mer med lån. Offerter begärs och jämförs: det är ingen fast taxa.
• Mäklare: omkring 3 % plus moms från vardera parten, med miniminivåer.
• Bolån: en ersättningsskatt på 0,25 % av beloppet för prima casa (2 % i övriga fall), plus värdering och uppläggning.
• Tolk eller översättare: förstår du inte italienska krävs tolk och översättning vid handlingen. Det är en verklig kostnad, räkna med den.

Lättnaden prima casa

Den sänker skatten rejält, men är ett åtagande och ingen automatisk rabatt. Huvudvillkoren:

• bostaden får inte tillhöra lyxkategorierna (A/1, A/8, A/9);
• du måste ha eller flytta folkbokföringen till kommunen inom 18 månader från köpebrevet;
• du får inte äga en annan bostad i samma kommun, eller en annan bostad köpt med samma lättnad någonstans i Italien.

Kontroller man inte hoppar över

Notarien gör många av dem, men några är värda att känna till eftersom de påverkar priset eller beslutet.

• Inteckningar och utmätningar: utdrag ur inteckningsregistret. En befintlig inteckning löses vid köpebrevet med köpeskillingen, men det måste hanteras.
• Överensstämmelse med fastighets- och byggregister: bostaden ska motsvara den registrerade planritningen och byggloven. Avvikelser rättas i förväg och betalas av säljaren — om de upptäcks i tid.
• APE: energideklarationen är obligatorisk och ska bifogas.
• Installationer: begär intygen om el- och gasinstallationernas överensstämmelse.
• Skulder till samfälligheten: köparen ansvarar solidariskt för innevarande och föregående års avgifter. Be förvaltaren om ett skuldfrihetsintyg: det är en normal begäran och ska göras före köpebrevet.
• Fångeskedjan: kommer bostaden från en gåva kan försäljningen vara juridiskt bräckligare. Diskutera det med notarien.

Efter köpebrevet

• Ta över abonnemangen och anmäl TARI till kommunen.
• Flytta folkbokföringen, om du har begärt prima casa.
• Kontrollera IMU: den betalas inte på den egna huvudbostaden (om inte lyx), men på allt annat.
• Är bostaden uthyrd eller ska hyras ut: överväg cedolare secca.

Vanliga misstag

• Att skriva under budet utan att läsa klausulen om mäklararvodet.
• Att varken registrera eller skriva in förhandsavtalet vid ett stort köp eller en bostad under uppförande.
• Att begära prima casa utan att tänka flytta folkbokföringen.
• Att inte begära prezzo-valore av notarien: det tillämpas bara om du begär det i handlingen.
• Att köpa utan beviljat lån, och sedan riskera handpenningen när banken säger nej.
• Att bortse från samfällighetens skulder: de dyker upp efteråt, och de är dina.